Taşınmaz mülkiyeti, anayasal güvence altında olan en temel haklardan biridir ve bu hakkın resmi belgesi tapu senedidir. Tapu sicilinin doğruluğu ve güvenilirliği esastır. Ancak bazen, yapılan bir satış veya devir işlemi hukuka aykırı olabilir ve tapu sicilinde “yolsuz bir tescil” meydana gelebilir. İşte bu gibi durumlarda, mülkiyet hakkı ihlal edilen gerçek hak sahibinin, tapu kaydını düzelttirerek mülkü geri almasını sağlayan hukuki yola “tapu iptal ve tescil davası” denir. Bu dava, mülkiyet hakkını korumanın en güçlü aracıdır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Bu dava, basitçe, mevcut tapu kaydının hukuka aykırı bir sebepten dolayı geçersiz olduğunun tespit edilerek iptalini ve taşınmazın tapu kaydının gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesini amaçlar. Davayı kazanan kişi, mahkeme kararıyla mülkiyet hakkını geri kazanır.
En Sık Karşılaşılan Tapu İptal ve Tescil Davası Nedenleri
Uygulamada bu davalar, genellikle aşağıdaki hukuki sebeplere dayanılarak açılmaktadır:
1. Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası) Bu, en yaygın dava nedenidir. Miras bırakan kişi (muris), yasal mirasçılarından bir veya birkaçını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla, aslında bağışlamak istediği bir taşınmazını tapuda “satış” olarak göstererek onlardan birine devreder. Amaç, diğer mirasçıların ileride tenkis davası açmasını engellemektir. Mirasçılar, bu satışın aslında bedelsiz bir bağış olduğunu ve gerçek bir satış iradesi olmadığını ispatlayarak tapunun iptalini ve taşınmazın mirasçılar adına tescilini isteyebilirler.
2. Hukuki Ehliyetsizlik Tapuda işlem yapan kişinin, işlem anında fiil ehliyetine sahip olmaması durumudur. Örneğin, Alzheimer hastası, akıl sağlığı yerinde olmayan veya yaşlılık nedeniyle ayırt etme gücünü kaybetmiş bir kişinin yaptığı satış işlemi geçersizdir. Bu durumun bir doktor raporuyla ispatlanması halinde, menfaati olan kişiler (örneğin mirasçıları) bu satışın iptali için dava açabilir.
3. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Bir kişiye mülkünün satışı için vekaletname verdiğinizde, vekilin bu yetkiyi sizin menfaatlerinize uygun olarak kullanması gerekir. Vekilin, vekalet yetkisini kötüye kullanarak taşınmazı kendi üzerine, bir yakınına veya değerinin çok altında bir bedelle üçüncü bir kişiye satması durumunda, bu işlemin iptali için dava açılabilir.
4. İrade Bozuklukları (Hata, Hile, Tehdit) Satış işlemi sırasında tarafın iradesi aldatma (hile), korkutma (tehdit) veya esaslı bir yanılgı (hata) ile sakatlanmışsa, bu işlem iptal edilebilir. Örneğin, okuma yazma bilmeyen bir kişiye tarlasını sattığına dair bir belgeyi farklı bir belgeymiş gibi imzalatan alıcıya karşı hile nedeniyle tapu iptal davası açılabilir.
5. Aile Konutu Şerhi Olmadan Yapılan Satış Eşlerin birlikte yaşadığı ve aile konutu olarak özgülenmiş bir taşınmaz, tapuda sadece bir eşin üzerine kayıtlı olsa bile, diğer eşin açık rızası (onayı) olmadan satılamaz. Rızası alınmayan eş, bu satışın iptali için dava açma hakkına sahiptir.
6. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin İhlali Bir kişinin, kendisine ölünceye kadar bakılması karşılığında bir taşınmazını devrettiği durumlarda, bakım borcunu üstlenen tarafın bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, bakım alacaklısı (veya mirasçıları) tapunun iptalini isteyebilir.
Dava Süreci Hakkında Bilinmesi Gerekenler
- Görevli Mahkeme: Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
- İspat: Bu tür davalarda iddia sahibi, iddiasını ispatla yükümlüdür. Tanık beyanları, banka kayıtları, sağlık raporları ve diğer her türlü delil davanın seyri için kritik öneme sahiptir.
- Zamanaşımı: Muris muvazaası gibi yolsuz tescil hallerinde genellikle bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmazken, irade bozuklukları gibi bazı durumlarda kanunda belirtilen kısa sürelere dikkat etmek gerekir.
Sonuç Tapu kaydı, mülkiyetin en güçlü kanıtı olsa da, hukukun arkasından dolanılarak yapılan usulsüz işlemler karşısında kesin bir koruma sağlamaz. Mülkiyet hakkınızın haksız bir şekilde elinizden alındığını düşünüyorsanız, tapu iptal ve tescil davası en temel savunma mekanizmanızdır. Bu davaların karmaşıklığı ve ispat zorluğu göz önüne alındığında, hak kaybı yaşamamak için sürecin en başından itibaren bir gayrimenkul hukuku avukatından profesyonel destek almak esastır.
